Jakie raty kredytu hipotecznego wybrać: raty równe czy malejące?

Decydując się na kredyt hipoteczny, musisz znać odpowiedź na pytanie: jaki rodzaj rat wybrać? Raty równe czy raty malejące? W tym wpisie porównam te dwa rodzaje spłat, by ułatwić Ci wybór. Będzie krótko i treściwie. Na koniec dowiesz się jak  łatwo i skutecznie możesz zaoszczędzić ponad 156 tys.

Raty równe, czyli jakie? 

Raty równe zwane również annuitetowymi charakteryzują się tym, że w planie spłat kredytu wszystkie raty są w tej samej wysokości. Czyli wybierając raty równe, masz pewność, jaką ratę będziesz płacić przez cały okres kredytu. 

Zobacz na przykładzie:

Kredyt hipoteczny w wysokości: 300.000 złotych,

Okres spłaty to: 20 lat 

Oprocentowanie zmienne, na dzień udzielenia kredytu: 8,71%

Rata równa: 2.643 zł / m-c

Kredytobiorca otrzyma harmonogram spłat rozpisany na 240 miesięcy, w którym każda rata będzie dokładnie w takiej samej wysokości: 2.643 złote*.

Pożyczając od banku pieniądze, zgadzamy się oddać kapitał oraz odsetki. W każdej spłacanej racie spłacamy zatem kapitał i odsetki. Dlatego mówi się potocznie o ratach kapitałowo-odsetkowych. W przypadku rat równych wygląda to tak, że na początku kredytu głównie spłacane są odsetki

Zobacz, jak to wygląda w naszym przykładzie:

Na załączonym przykładzie doskonale widać, że przez pierwszy rok kredytobiorca spłacił raty w łącznej wysokości: 

12 x 2.643,48 =  31.721,76 złotych

Jednak saldo jego kredytu zmalało tylko o kwotę: 5.820 złotych!

Jak widać na przedstawionym harmonogramie, z czasem kredytobiorca będzie spłacać więcej kapitału w każdej racie, a mniej odsetek.

Zupełnie inaczej to wygląda w przypadku rat malejących, zobacz:

Raty malejące

Jest to taki schemat spłaty kredytu, w którym kolejne raty są coraz niższe. Najpopularniejszym schematem rat malejących jest schemat równych rat kapitałowych. To znaczy, że zawsze spłacany jest taki sam kapitał w racie. Jednak schemat rat malejących związany jest jest z tym, że pierwsze raty są znacząco wyższe niż w przypadku rat równych.

W naszym przykładzie kredytu hipotecznego na 300.000 złotych pierwsza rata dla rat malejących wyniesie: 3.427 złotych*.

Kredytobiorca, wybierając raty malejące, musi wykazać się wyższą zdolnością kredytową. Jednak jest to rozwiązanie, które pozwala od samego początku spłacać więcej kapitału w każdej racie. Zobacz harmonogram rat malejących:

W tym przykładzie Kredytobiorca w pierwszym roku kredytowym spłacił raty w łącznej wysokości: 40.531,19 złotych

W tym kapitału: 15.000 złotych!

Jak widać, każda rata jest nieco niższa od poprzedniej. Część kapitałowa raty pozostaje zawsze równa, częścią zmienną jest ilość spłacanych odsetek.

Całkowita wysokość odsetek dla rat równych i dla rat malejących.

Wysokość zapłaconych odsetek jest realnym kosztem kredytu. Każdemu kredytobiorcy zależy na tym, by zapłacić do banku jak najmniej odsetek. Im mniej odsetek tym tańszy kredyt. Zobaczmy, jak to wygląda w przypadku wyboru rat równych a jak w przypadku rat malejących.

Odnosząc się do naszego przykładu:

Kredyt hipoteczny w wysokości: 300.000 złotych na 20 lat, z oprocentowaniem zmiennym na dzień udzielenia kredytu: 8,71%:

Jak widać, różnica jest duża, bo aż: 72.046,50 złotych na korzyść rat malejących. 

W tym miejscu chciałabym się odnieść do *” łączny koszt odsetek„. Co to znaczy: łączny koszt odsetek? Dla kredytu długoterminowego, jakim jest kredyt hipoteczny, jest to niestety tylko teoretyczna wysokość. Dlaczego?

Łączny koszt odsetek wyliczany jest na podstawie oprocentowania. W naszym przykładzie oprocentowanie kredytu w dniu uruchomienia wynosi: 8,71%. Oprocentowanie kredytu oparte jest o stawkę WIBOR 6M. W praktyce oznacza, to, że oprocentowanie Twojego kredytu może się zmieniać co 6 miesięcy. Dlatego, jeśli w przyszłym roku oprocentowanie twojego kredytu wyniesie np. 5,71%, to automatycznie zmieni się „całkowity koszt odsetek”. Tak samo będzie jeśli oprocentowanie kredytu będzie się zmieniać w kolejnych latach. Ważne jest, by to dobrze zrozumieć, by „łączny koszt odsetek” traktować jako wskaźnik do porównania ofert czy wyboru rodzaju rat. Nie chciałabym, byście traktowali całkowitą sumę odsetek wynikającą z harmonogramu spłat, jako nieunikniony koszt kredytu. Jest wiele sposobów na obniżenie łącznego kosztu odsetek:  jednym z nich jest właśnie wybór rat malejących. Skoro tak jest, to dlaczego:

Dlaczego klienci banków w 95% wybierają raty równe?

To jest dobre pytanie. Skoro wiadomo, że raty malejące są opcją korzystniejszą -to dlaczego statystycznie są tak rzadko wybierane?

• Dzieje się tak, ponieważ dla rat malejących banki wymagają wyższej zdolności kredytowej.

Zobacz na naszym przykładzie, jaką maksymalną kwotę kredytu może otrzymać przykładowy kredytobiorca dla rat równych i dla rat malejących:

Kredytobiorca jest singlem i osiąga dochód z umowy o pracę na czas nieokreślony, zakładamy, że ma jedno zobowiązanie finansowe: płaci miesięczną ratę kredytu gotówkowego w wysokości 180 złotych.

Nasz kredytobiorca: Borys wnioskuje o kredyt: 300.000 złotych na 20 lat i dysponuje 20% wkładem własnym na zakup wymarzonej nieruchomości.

Borys pracuje w branży handlowej i zarabia 6.000 złotych netto.

Zobacz, jaki kredyt może otrzymać Borys*:

MAKSYMALNA DOSTĘPNA KWOTA KREDYTU HIPOTECZNEGO:

Teraz widać CAŁKIEM SPORĄ różnicę w maksymalnej dostępnej kwocie kredytu w zależności od wyboru rodzaju rat. Różnica dla tego klienta w dostępności maksymalnej kwoty kredytu to aż: 65.700 złotych!

Brak zdolności kredytowej jest główną przyczyną, dla której 95% klientów decyduje się na spłatę kredytu w ratach równych. Skoro tak trudno jest otrzymać kredyt z ratami malejącymi, to może zastanawiasz się:

Czy w trakcie spłaty kredytu można zmienić raty z równych na malejące lub odwrotnie?

Zobacz, czy można zmienić rodzaj spłacanych rat w trakcie umowy? – To zależy od polityki kredytowej banku, w którym kredytobiorca spłaca kredyt. Co do zasady istnieje taka możliwość, natomiast wiąże się ona z spełnieniem kilku warunków:

• Przedstawieniem aktualnych dokumentów finansowych,
• Złożeniem wniosku o zmianę warunków umowy,
• Przejściem raz jeszcze analizy kredytowej, na podstawie której bank określi zdolność kredytową do spłaty kredytu we wnioskowanym rodzaju rat,
• Podpisania aneksu do umowy oraz uiszczenia opłaty od tego aneksu,

Jak widzisz, nie jest to takie proste. Jednak przy założeniu, że Twoja zdolność kredytowa się zwiększyła w ocenie banku – jest to możliwe!

Podsumowując: Tak, po spełnieniu określonych warunków można zmienić rodzaj spłacanych rat w trakcie trwania umowy kredytu.

Czas by poznać inne metody obniżenia łącznego kosztu kredytu. Zobacz, jak biorąc kredyt hipoteczny z ratami równymi zaoszczędzić na odsetkach:

Jak zmniejszyć całkowity koszt odsetek przy ratach równych?

Co w sytuacji, kiedy bank odmawia Ci kredytu z ratami malejącymi — ale Ty wiesz, że masz realną możliwość płacenia wyższej raty? Nic się nie martw. Podpisz umowę kredytu na warunkach proponowanych przez bank. Uruchom kredyt. Zamieszkaj w wymarzonym własnym M i rozpocznij realizację planu wcześniejszej spłaty.

Jak realizować plan wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego?

To zależy przede wszystkim od Twoich możliwości finansowych. Opcji jest kilka, zobacz:

• Możesz regularnie co miesiąc nadpłacać kredyt taką kwotą jakbyś miał raty malejące. Nadpłatą w wysokości różnicy między Twoją ratą a pierwszą ratą malejącą. ( W naszym omawianym przypadku byłaby to dodatkowa kwota w wysokości 785 zł, wyliczyłam ją, odejmując od pierwszej raty malejącej: 3.427 – kwotę raty równej: 2.643 )
• Możesz co miesiąc wpłacać wyższą, dowolną kwotę, 
• Możesz dokonywać nadpłat jednorazowych dowolnych wyższych kwot,

Na potrzeby tego wpisu rozpatrzmy pierwszy przypadek. Nasz kredytobiorca zaciągnął kredyt w wysokości 300.000 złotych na 20 lat. Spłaca go w ratach równych z oprocentowaniem zmiennym, które w dniu udzielenia kredytu wynosi: 8,71%.

Zobacz, ile zyska kredytobiorca, decydując się od razu nadpłacać do każdej raty kwotę 785 złotych i za każdym razem skracając okres kredytu:

Nasz bohater Borys według harmonogramu rat równych powinien płacić co miesiąc do banku kwotę: 2.643 złotych, przez 20 lat*. Jednak sprytny Borys chce wcześniej spłacić swój kredyt. Dlatego dysponując nadwyżkami finansowymi zdecydował się płacić co miesiąc:

2.643 złotych + 785 złotych = 3.428 złotych

–czyli dokładnie tyle ile wynosiłaby rata malejąca dla kredytu 300.000 złotych na 20 lat.

NADPŁATA KREDYTU W KWOCIE 785 zł / mc:

Jak doskonale widać na powyższym przykładzie regularne nadpłacanie kredytu jest bardzo korzystne! Nasz kredytobiorca końcowo zapłaci mniej odsetek niż w sytuacji, gdyby od samego początku miał raty malejące.

Borys przez regularne nadpłaty zaoszczędzi: 156.487 złotych na odsetkach, oraz całkowicie spłaci swój kredyt w 11 lat i 8 miesięcy!

Podsumowując: jeśli chcesz zmniejszyć odsetki od kredytu i wcześniej spłacić kredyt: śmiało korzystaj z rat równych, ale zachowaj żelazną dyscyplinę regularnych nadpłat! 

Mam nadzieję, że udało mi się w przystępny sposób wyjaśnić różnice między ratami równymi a malejącymi. Liczę też na to, że nie będziesz bać się kredytu z ratami równymi — pokazałam Ci, też jak łatwo możesz skrócić okres kredytu i zaoszczędzić ogromne pieniądze na odsetkach. Jeśli jednak potrzebujesz indywidualnych konsultacji, zapraszam Cię serdecznie do kontaktu.

Będzie mi też niezmiernie miło, jeśli w komentarzu podzielisz się opinią czy ten wpis był dla Ciebie pomocny i zrozumiały.

*na potrzeby wyliczeń przyjęłam oprocentowanie kredytu 8,71% w całym badanym okresie, tj. 240 miesięcy.