Nowy Program Rządowy: BEZPIECZNY KREDYT 2% HIT czy KIT?

Kredyt hipoteczny — czy warto czekać do lipca, by kupić mieszkanie ze wsparciem w rządowym programie: BEZPIECZNY KREDYT 2%? Dlaczego poprzedni program rządowy „Kredyt bez wkładu własnego” okazał się, delikatnie mówiąc fiaskiem? Poznaj aktualne założenia programu i zobacz czy się kwalifikujesz? Dowiedz się, czego nie robić, by nie stracić dopłat? Na końcu bonus: analiza korzyści z połączenia obu programów rządowych: Kredyt bez wkładu własnego + Bezpieczny kredyt.

W tym artykule sprawdzę dla Ciebie założenia nowego programu rządowego: BEZPIECZNY KREDYT 2%. Powiem, jakie istotne poprawki zostały wprowadzone 14 marca do pierwotnego projektu ustawy. Dowiesz się: kto może skorzystać z programu Bezpieczny kredyt 2%. Dowiesz się wszystkiego o warunkach otrzymania i co ważniejsze: utrzymania dopłat. Na końcu dla cierpliwych będzie zapowiedziany we wstępie bonus. Zapraszam do lektury: Poznaj warunki brzegowe oraz zasady dopłat rządowych:

Dla kogo BEZPIECZNY KREDYT hipoteczny 2%?

W programie obowiązuje kryterium wieku:

• Maksymalny wiek kredytobiorcy to 45 lat (liczy się data urodzenia).
• Powyższy warunek musi spełnić przynajmniej 1 kredytobiorca.

Kryterium społeczne: Program przewidziany jest dla:

• Singli,
• Małżeństw,
• Związków partnerskich pod warunkiem wychowywania wspólnego dziecka (dziecko może być też przysposobione).

„Przysposobienie jest formalnym uznaniem za własne dziecko osoby obcej z punktu widzenia biologicznego. Dziecko nie może mieć ukończonych 18 lat ani być w związku małżeńskim. Określona jest także dolna granica wiekowa. Przysposobić wolno dziecko, które ma więcej niż 6 tygodni”

Kryterium NIE POSIADANIA wcześniej nieruchomości. Rządowy program przewidziany jest dla osób, które NIE MAJĄ i NIE MIAŁY wcześniej prawa własności lub współwłasności do:

• Mieszkania,
• Domu jednorodzinnego,
• Spółdzielczego prawa do lokalu,
• Spółdzielczego prawa do domu,

UWAGA! Ustawodawca przewidział odstępstwo od powyższego: Kredytobiorca może mieć prawo własności mieszkania lub domu, ALE nie więcej niż połowy mieszkania lub domu. Prawo to zostało odziedziczone, a kredytobiorca nie zamieszkuje pod tym adresem. Warunki te muszą być spełnione łącznie.

Można natomiast posiadać:

• NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWĄ (DZIAŁKĘ: siedliskową, rekreacyjną, rolną i inne, na których nie ma postawionego budynku mieszkalnego),
• GARAŻ,
• DZIAŁKĘ BUDOWLANĄ
• oraz udziały w powyższych. 

Pytanie 1:

– czy można wziąć hipotekę Bezpieczny Kredyt 2% na budowę domu, gdzie działka budowla będzie udziałem własnym?

Jeśli planujesz wnieść jako udział własny działkę budowlaną-to MOŻNA, ale pod warunkiem, że nie jest ona obciążona kredytem hipotecznym!

i jeszcze jedno w tym samym temacie, Pytanie 2:

– czy można wziąć kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu w programie rządowym ze wsparciem?

Tak, można, o ile taka oferta jest dostępna w banku finansującym. Bank w swojej ofercie musi posiadać kredyt hipoteczny łączący dwa cele: zakup działki budowlanej i budowę domu. 

Kwoty i limity w programie:

Dobra wiadomość jest taka, że w programie nie obowiązuje limit cenowy za 1m2. Ustawodawca przewidział za to maksymalną kwotę kredytu:

• 500.000 złotych dla singla
• 600.000 złotych dla małżeństw i par ze wspólnym dzieckiem

Kolejnym limitem, który należy znać to maksymalna kwota udziału własnego kredytobiorcy w inwestycji. Jest to: 200.000 złotych. Zatem w jakiej cenie nieruchomości mogą szukać przyszli kredytobiorcy?

• 700.000 złotych wartość nieruchomości dla singla,
• 800.000 złotych wartość nieruchomości dla małżeństw i par.

Zobacz na przykładzie:

Przykład 1:

Młodzi rodzice Kasia i Marek chcą kupić mieszkanie w cenie 680.000 złotych

Bezpieczny kredyt mogą otrzymać maksymalnie do kwoty 600.000 złotych

Ich wkład własny wyniesie minimum: 80.000 złotych.

Kasia i Marek wiedzą już po konsultacjach kredytowych ze swoim pośrednikiem, że dużo lepsze warunki kredytu uzyskają, jeśli wniosą co najmniej 20% udziału własnego.

20% z 680.000 złotych = 136.000 złotych 

Kasia i Marek mogą wnieść 136.000 złotych wkładu własnego, ponieważ nie przekroczą ustalonego limitu przez ustawodawcę (maksymalna kwota to: 200.000 złotych).

680.000 złotych – 136.000 złotych = 544.000 złotych to jest kwota kredytu 

Wszystko się zgadza: Kasia i Marek mieszczą się we wszystkich limitach, mogą ubiegać się o BEZPIECZNY KREDYT 2%.

Przykład 2: 

Karolina singielka też chce kupić mieszkanie w cenie 680.000 złotych

Maksymalna kwota kredytu w programie to: 500.000 złotych

Karolina musi posiadać wkład własny 180.000 złotych

Karolina mieści się w limitach ustalonych przez ustawodawcę, może nabyć taką nieruchomość w programie BEZPIECZNY KREDYT 2%. Dodatkowo wnosząc tak wysoki udział własny, Karolina może liczyć na bardzo dobre warunki kredytowe w banku. 

Dopłaty, jak to prawidłowo policzyć? 

BEZPIECZNY KREDYT 2% co to znaczy w praktyce? Ustawodawca 14 marca br. przyjął projekt ustawy, który ma na celu ułatwić młodym ludziom zakup pierwszego mieszkania. Rządzący zdają sobie sprawę z wysokich cen mieszkań oraz z wysokich stóp procentowych. Wiedzą jak wielkim wyzwaniem jest zakup nieruchomości na kredyt. By ułatwić podjęcie takiego kroku, rząd przygotował projekt DOPŁAT DO KREDYTU MIESZKANIOWEGO. 

• 2% tyle ma wynosić oprocentowanie kredytu w programie. 

Należy jednak pamiętać, że nie jest to całe oprocentowanie, jakie przyjdzie płacić kredytobiorcy. Do tych 2% trzeba dodać MARŻĘ banku oraz inne wymagane opłaty: np. koszt składek ubezpieczeń.

Realne oprocentowanie kredytu będzie wyglądać tak:

2% + Marża banku + ewentualne składki ubezpieczeń

Aktualne marże banków dla kredytów z 20% udziałem własnym mieszczą się w granicach: 1,8% – 2,4%. Do tej sumy należy doliczyć kwoty składek ubezpieczeniowych wymaganych przez bank. Kwota takiej składki zależna jest od pożyczanego kapitału, myślę, że na potrzeby szacunkowych obliczeń można przyjąć 0,035%. 

Przykład 1:

Kwota kredytu Kasi i Marka: 544.000 złotych,

Marża banku: 1,87%, 

Oprocentowanie stałe,

Ubezpieczenie na życie, składka miesięczna: 190,40 złotych

Oprocentowanie BEZPIECZNY KREDYT: 2%+1,87%= 3,87%

Raty malejące na 30 lat, harmonogram dla pierwszych 12 rat:

Do powyższej raty należy doliczyć koszt ubezpieczenia, w naszym przykładzie składka miesięczna wynosi: 190,40 złotych

• BEZPIECZNY KREDYT ma być spłacany w ratach malejących, 

Raty malejące Jest to taki schemat spłaty kredytu, w którym kolejne raty są coraz niższe. Najpopularniejszym schematem rat malejących jest schemat równych rat kapitałowych. To znaczy, że zawsze spłacany jest taki sam kapitał w racie. Schemat rat malejących związany jest z tym, że pierwsze raty są znacząco wyższe niż w przypadku rat równych. Więcej o rodzajach rat możesz przeczytać tu: raty równe czy malejące – poznaj różnice

• Dopłaty te mają obowiązywać przez 10 lat kredytu.

Po tym okresie kredytobiorca może zdecydować czy zostawia system spłat rat malejących, czy zmienia aneksem na raty równe. 

• BEZPIECZNY KREDYT ma być oparty o stałą stopę procentową.

Po okresie 10 lat dopłat kredytobiorca może zdecydować czy nadal wybiera stałe oprocentowanie, czy aneksuje na zmienne.

Co zrobić by, nie stracić dopłat?

• Nie można WYNAJMOWAĆ nieruchomości kupionej w programie BEZPIECZNY KREDYT 2%

Ustawodawca oferuje ten program dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych młodych Polaków. Dlatego z nieruchomości nabytej w programie nie można czerpać pożytków finansowych.

Co w przypadku gdy BEZPIECZNY KREDYT 2% brała singielka np. nasza Karolina, ale przyszła MIŁOŚĆ 🙂 Karolina zakochała się, jest wspaniale, planują ślub ze swoim partnerem Jackiem. Jednak Jacek ma swój dom. Ma on prawo do nieruchomości, które nabył jeszcze będąc stanu wolnego.

Pytanie:

Czy Karolina wstępując w związek małżeński z Jackiem i przeprowadzając się do jego domu straci prawo do dopłat w programie  BEZPIECZY KREDYT 2%?

Ustawodawca w dniu 14.03.2023r wprowadził poprawki do projektu ustawy i dał możliwość by Karolina zachowała prawo do dopłat!

„14.a Przepisów ust. 12 pkt 2 oraz pkt 3 lit. e i f nie stosuje się, jeżeli spełnienie przesłanek, o których mowa w tych przepisach nastąpiło w wyniku rozpoczęcia przez kredytobiorcę prowadzenia gospodarstwa domowego wspólnie z małżonkiem w lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym, którego prawo własności, albo do którego spółdzielcze prawo, małżonek ten  nabył przed dniem zawarcia małżeństwa z kredytobiorcą lub które uzyskał w drodze dziedziczenia”.

Czy program Pierwsze Mieszkanie BEZPIECZNY KREDYT 2% to będzie HIT, czy KIT?

Zacznę od moich przemyśleń na temat poprzedniego programu rządowego: Kredyt bez wkładu własnego” Dlaczego okazał się niewypałem? To proste: ludzi nie było stać na kredyt hipoteczny. Złożyło się na to kilka czynników:

• Wysokie stopy procentowe, które przełożyły się na:
• Wysokie raty kredytów hipotecznych, co spowodowało:
• Brak zdolności kredytowej,
• Wysokie ceny nieruchomości.

Wszystkie powyższe czynniki przełożyły się na brak zainteresowania programem jesienią 2022 roku. Jak to będzie teraz? Rząd obiecuje, że wnioski o kredyt hipoteczny w programie będzie można składać już od 1 lipca. Jednocześnie rząd informuje, że w tym samym czasie dopiero wejdzie w życie proponowana ustawa. Myślę sobie, że banki będą potrzebować jednak chwili czasu, by przygotować procedury analizowania wniosków ze specjalnego programu hipotecznego. W poprzednim programie: „Kredyt bez wkładu własnego”, potrzebowały ponad kwartał, by móc sprostać oczekiwaniom rządowego programu. 

Jak propozycja rządu ma się do obecnych warunków kredytowych? Aktualnie nadal mamy wysokie stopy procentowe. WIBOR oscyluje w okolicach 7%. Pomimo złagodzenia buforu przez KNF do 2,5% przy ocenie zdolności kredytowej -nadal jest bardzo trudno o wysoką zdolność kredytową. Myślę, że rządowy program, choć obiecujący i korzystny dla Polaków może być praktycznie bardzo trudno dostępny. Dlaczego?

• Obligatoryjne raty malejące = niska zdolność kredytowa

Dla rat malejących jest potrzebna zdolność kredytowa wyższa o około 25% w stosunku do rat równych. Przykład:

Singielka Monika zarabia 6.000 złotych netto. Nie płaci rat ani innych zobowiązań. Pracuje na podstawie umowy o pracę. Przy tym dochodzie może otrzymać maksymalny kredyt na okres 30 lat:

• 314.850 złotych w ratach równych — niedostępnych w programie
• 252.100 złotych w ratach malejących — obligatoryjnych dla programu rządowego BEZPIECZNY KREDYT 2%

Kolejnym powodem, dla którego program może nie okazać się sukcesem będą ceny nieruchomości. Wbrew oczekiwaniom rynku, ceny nieruchomości nie spadają. Nie będę spadać. Myślę nawet, że znajdzie się wielu chcących wykorzystać moment większego popytu i ceny mogą pójść jeszcze w górę. 

Ceny rynku nieruchomości dyktowane są przez największych graczy — przez Developerów. Proszę pamiętać, że w związku z ograniczoną podażą kredytów hipotecznych już w 3 kwartale ubiegłego roku wiele planowanych inwestycji zostało wstrzymanych. Można łatwo sięgnąć do danych, które pokażą jak bardzo zmalała liczba rozpoczętych inwestycji rok do roku na rynku pierwotnym. To również przemawia za tym, że zmniejszona podaż lokali na sprzedaż spowoduje wzrost ich cen.

Czyli będą drogie nieruchomości i niska zdolność kredytowa. Te czynniki nie przemawiają na korzyść proponowanego programu. Może to tylko taka wydmuszka przedwyborcza, której rząd nie będzie musiał realizować, bo niewiele Polek i Polaków będzie mogło realnie z programu skorzystać? 

Dodatkowo rząd zapowiada limity z budżetu państwa na ten cel. Program ma działać tylko do 2027 roku. Przypomina mi to trochę program sprzed lat: „Mieszkanie dla młodych”. Też tylko wąska grupa Polek i Polaków mogła skorzystać z programu. Również był kłopot z limitami dopłat. Limity na dany rok były wyczerpane w pierwszych dniach stycznia. No i chyba ekipa rządząca musi wygrać jesienne wybory, by program utrzymać. Należy też pamiętać o kontrofercie złożonej przez opozycję: kredyt 0%. Zobaczymy, sama jestem bardzo ciekawa jak to się poukłada?

Bonus: projekt zakłada możliwość łączenia obu programów: Kredyt bez wkładu własnego + Bezpieczny kredyt 2%. Poznaj Max korzyści.

Pierwszy program zakłada niemal identyczne wymaganie w stosunku do kredytobiorcy. Ta samo program skierowany jest do: singli, rodziców samotnych, małżeństw, lub par wychowujących co najmniej jedno wspólne dziecko.

Tu również nie można być wcześniej właścicielem nieruchomości, z wyjątkami  tutaj opisanymi: mieszkanie bez wkładu własnego – poznaj zasady

Największą różnicą są limity cen nieruchomości za 1m2. Różnica jest też w maksymalnej wysokości wkładu własnego — obecnie po zmianach jest to: mniej niż 20% wartości nieruchomości, jednak nie więcej niż 200.000 złotych.

Ogromną zaletą tego programu są SPŁATY RODZINNE ale UWAGA: SPŁATY RODZINNE nie będą obowiązywać przy połączeniu obu programów. Więcej o samym programie przeczytasz TU: mieszkanie bez wkładu własnego.

Największą zaletą połączenia obu programu jest możliwość zakupu nieruchomości w niskooprocentowanym kredycie bez wkładu własnego.

Szkoda tylko, że program jest dla tak wąskiej grupy docelowej. Szkoda, że ma trwać tak krótko. Myślę, że obecni kredytobiorcy mogą czuć się co najmniej rozczarowani taką dystrybucją pomocy do wybranych grup. Na pewno nie będą zadowoleni, że ze swoich podatków dopłacają do rat nowej sąsiadce. 

Tyle na temat przyjęcia projektu ustawy dofinansowania kredytu hipotecznego dla młodych. Mam nadzieję, że udało mi się szczegółowo i konkretnie przybliżyć założenia i zagrożenia nowego programu rządowego. Jeśli masz dodatkowe pytania: pisz śmiało w komentarzu. 

– Ewa