Jak się przygotować do kredytu hipotecznego: BEZPIECZNY KREDYT 2%

Rządowy Program: BEZPIECZNY KREDYT HIPOTECZNY 2% ma wejść w życie już w lipcu tego roku. Z ostatnich poprawek do ustawy wiemy: że nie będzie limitów ograniczających dopłaty rządowe. To znaczy, że każdy, kto spełni wymagania ustawy oraz wymagania banków będzie mógł skorzystać z programu. 

Z uwagi na korzyści finansowe, jakie niesie z sobą program, warto rzetelnie się do niego przygotować już wcześniej. Niektóre dziania wymagają czasu, w szczególności poprawa oceny BIK czy praca nad zdolnością kredytową. Nie strać swojej szansy na BEZPIECZNY KREDYT 2%, zobacz, jak się skutecznie przygotować.

 O tym, jakie wymagania stawia ustawodawca przed kredytobiorcami, pisałam tu: zobacz czy się kwalifikujesz do programu  W tym wpisie skupię się na tym: jak skutecznie przygotować się do kredytu hipotecznego w programie rządowym: BEZPIECZNY KREDYT 2%. Poznaj czynniki decydujące o przyznaniu kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości.

Analiza kredytowa – co sprawdza bank?

Analiza kredytowa to ważny element procesu ubiegania się o kredyt hipoteczny. Proces ten wymaga od instytucji finansowej dokładnego przeanalizowania i oceny historii kredytowej osoby starającej się o kredyt. Instytucja finansowa musi zweryfikować, czy dana osoba będzie w stanie spłacić swoje zobowiązania finansowe na czas. W trakcie analizy kredytowej instytucja finansowa bierze pod uwagę różne czynniki, takie jak historia płatności, informacje zebrane z raportów kredytowych i sytuację finansową aplikanta. Przygląda się również wszelkim innym, dostępnym informacjom, mającym związek z potencjalną umową kredytową. Analiza ta służy do oceny ryzyka wynikającego z udzielenia kredytu i pozwala instytucji finansowej na podjęcie decyzji o jego przyznaniu lub odmownym rozpatrzeniu wniosku.

Co to jest analiza ilościowa?

To ta część analizy kredytowej, w której bank sprawdza dla wybranych warunków kredytowych (w szczególności kwoty kredytu, okresu spłaty, rodzaju rat i metody spłaty), czy będzie Cię stać na płatność raty wnioskowanego kredytu. Czyli potocznie: sprawdzenie zdolności kredytowej.

Na czym polega analiza jakościowa?

To ta część analizy kredytowej, w której bank ocenia Twoją skłonność do regularnej spłaty kredytu. Jest to kluczowy etap analizy kredytowej. Banki tworzą modele idealnych kredytobiorców na podstawie danych kredytowych oraz socjodemograficznych. W skład analizy jakościowej wchodzą między innymi takie dane na Twój temat, jak:

• wiek,
• stan cywilny,
• liczba osób będących na Twoim utrzymaniu,
• fakt, czy mieszkasz w mieszkaniu własnym, wynajętym, czy przy rodzinie,
• twój status majątkowy – czy posiadasz inne nieruchomości,
• twoje wykształcenie,
• ogólny staż pracy (często brany jest też pod uwagę staż pracy u obecnego pracodawcy),
• wykonywany zawód i zajmowane stanowisko,
• stabilność i wiarygodność Twojego pracodawcy.

Do analizy jakościowej zalicza się także historię kredytową. Tu badanie może się opierać wyłącznie o ocenę scoringową BIK lub (w modelu mieszanym) ocenę scoringową BIK i własny scoring banku.

Zatem realizację marzenia o własnym M zacznij od sprawdzenia swojej wiarygodności kredytowej.

Przygotuj się do analizy jakościowej — sprawdź swój raport BIK. 

Jest to kluczowa i podstawowa czynność, którą musisz wykonać, jeśli chcesz mieć 100% pewności, że wszystko jest w porządku. Sprawdzenie swojego BIK jest całkiem proste: wystarczy zarejestrować się na stronie biura informacji kredytowej, uwiarygodnić się i pobrać opłacony raport. Twój raport będzie zawierać następujące informacje:

– Twoją indywidualną ocenę punktową BIK.

– Dowiesz się, kto i w jakim celu składał zapytania na Twój temat do BIK.

– Zobaczysz swoje zgody na przetwarzanie danych po wygaśnięciu kredytów lub ich wycofanie.

– Poznasz dane dotyczące upadłości konsumenckiej.

– Sprawdzisz swoje dane z BIG InfoMonitor.

Najważniejsza w raporcie jest: ocena punktowa, która przekłada się na Ocenę scoringową. W potocznym rozumieniu jest oceną Twojej wiarygodności kredytowej w oczach instytucji finansującej. Kredytodawca sprawdza, czy może Ci zaufać, zanim udzieli Ci pożyczki. Sprawdza, jak zarządzasz swoimi finansami: Czy często sięgasz po nowe kredyty? Na jakie cele? Czy inni finansujący odmówili Ci w ostatnim czasie kredytu? Bank sprawdzi też, jak aktualnie spłacasz swoje zobowiązania kredytowe, jak ze swoich zobowiązań wywiązywałeś się w przeszłości oraz czy wywiązujesz się w terminie ze swoich zobowiązań wobec innych kontrahentów.

W celu oceny Twojej wiarygodności kredytowej finansujący korzystają z modeli scoringowych własnych oraz z modeli scoringowych BIK. Ogólna zasada jest taka:

WIARYGODNOŚĆ KREDYTOWA = WYSOKI SCORING BIK

Ocena punktowa jest uproszczoną wersją oceny scoringowej i ma pomóc Ci w spojrzeniu na Twoją wiarygodność kredytową oczami banku. Im wyższa ocena punktowa, tym mniejsze ryzyko wiąże się z udzieleniem Ci kredytu.

Do wyliczenia oceny punktowej BIK stosuje starannie opracowaną formułę matematyczną. Twoją wiarygodność kredytową określa poprzez porównanie danych o Twoich rachunkach i zachowaniach kredytowych do klientów, którzy już otrzymali kredyty. Im bardziej Twój profil jest podobny do profilu klientów spłacających swoje kredyty w terminie, tym wyższą ocenę otrzymasz. Ostateczna ocena punktowa jest sumą punktów uzyskanych przez Ciebie za poszczególne elementy Twojego profilu.

Na swoim raporcie znajdziesz taką skalę ocen:

Doskonała ocena – 80-100 pkt

Bardzo dobra ocena – 74-79 pkt

Dobra ocena – 69-73 pkt

Umiarkowana ocena – 59-68 pkt

Niska ocena – 0-58 pkt

Jeśli interesuje Cię temat skutecznego poprawienia oceny punktowej, już nie długo w sklepiku Marczak Finanse pojawi się obszerny poradnik o tym, jak pracować z BIK, by otrzymać kredyt na najlepszych warunkach.

W przypadku niskiej oceny punktowej bank odmówi udzielenia kredytu hipotecznego. Przy umiarkowanej ocenie prawdopodobieństwo otrzymania kredytu hipotecznego też jest niewielkie. Wówczas może się zdarzyć, że bank udzieli kredytu, ale na gorszych warunkach finansowych. Dlatego warto poznać swój BIK i podjąć skuteczne działania przygotowujące do kredytu. 

Jak wpłynąć na swoją wiarygodność kredytową w ocenie banku?

1. Poznaj model idealnego kredytobiorcy BIK i upodobnij do niego swoje zachowania, w szczególności:
2. zawsze terminowo spłacaj kredyty,
3. nie korzystaj ze zbyt wielu kredytów jednocześnie,
4. rozważnie korzystaj z limitu na karcie kredytowej,
5. zarządzaj swoimi zgodami udzielonymi w bankach.
6. Monitoruj swoją historię kredytową w BIK oraz innych bazach i rejestrach kredytowych. Aktywnie zarządzaj swoimi danymi, zostawiaj pozytywne, usuwaj negatywne.
7. Zawsze dbaj o poprawność swoich danych w bazach BIK. Sprawdzaj je bezpłatnie i regularnie.
8. Strzeż się MITÓW internetowych.

Kolejnym etapem zakup wymarzonej nieruchomości w kredycie hipotecznym BEZPIECZNY KREDYT 2% jest sprawdzenie swojej zdolności kredytowej:

Jak dobrze przygotować swoją zdolność kredytową?

Procedury liczenia zdolności kredytowej różnią się między bankami. Dlatego nieotrzymanie kredytu w jednym miejscu nie przekreśla Twoich szans na finansowanie w innym banku. Banki do wyliczenia zdolności kredytowej stosują wzory oraz wskaźniki zdolności kredytowej. W dużym uproszczeniu jeden ze wskaźników wygląda tak:

Jak bank wylicza zdolność z tego wzoru? Musisz wiedzieć, że KNF zaleca w ramach ww. Rekomendacji S, by wartość wskaźnika Dstl. nie wynosiła mniej niż:

40 proc. w przypadku klientów mających dochody niższe niż przeciętna wartość wynagrodzeń w ich miejscu zamieszkania,

50 proc. w przypadku klientów mających dochody przewyższające średnie wynagrodzenie.

Dlatego dobrze policz swoją zdolność kredytową z ekspertem:

• Na początek umów się z pośrednikiem kredytowym na konsultacje kredytowe.
• Przygotuj dane dotyczące swoich dochodów oraz wydatków. Bardzo ważne jest twoje źródło dochodów — banki różnie podchodzą do wyliczania zdolności kredytowej z różnych źródeł. 
• Jeśli pracujesz na umowie czasowej, sprawdź, kiedy się kończy? Jeśli do kończenia umowy o pracę na czas określony będzie mniej niż 6 miesięcy w dniu składania wniosku kredytowego — poproś pracodawcę o promesę zatrudnienia. 
• Przygotuj zestawienie wszystkich płaconych rat kredytowych. Sprawdź, ile kapitału pozostało do całkowitej spłaty kredytu. Zastanów się, czy możesz zmniejszyć limity na kartach kredytowych?
• Porównaj czy twoje dane o spłacanych kredytach zgadzają się  z raportem BIK.

Dobry pośrednik szczegółowo sprawdzi możliwości finansowania w poszczególnych bankach. Określi maksymalną dostępną kwotę kredytu. Podpowie, co Ty możesz zwiększyć swoją zdolność zwiększyć. Najprostszymi sposobami na zwiększenie zdolności kredytowej są:

• Wcześniejsza spłata kredytów gotówkowych.
• Zmniejszenie limitu na kartach kredytowych lub ich całkowite zamknięcie w zależności od tego ile jest czasu do złożenia wniosku kredytowego.
• Podwyżka u pracodawcy.
• Dodatkowe źródło dochodu.
• Współkredytobiorca.
• Zwiększenie wkładu własnego.

Usługa pośrednictwa kredytowego cały czas jest w Polsce bezpłatna dla kredytobiorcy, a badając swoją zdolność kredytową przed podpisaniem umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości, możesz zaoszczędzić sporo nerwów i pieniędzy!

Na koniec jeszcze jedna bardzo ważna uwaga: modele scoringowe banków do analizy jakościowej i ilościowej, pomimo wymogów KNF różnią się znacząco między sobą. Na przykładzie mojego klienta różnica między bankami w zdolności kredytowej wynosiła 139.000 złotych! I zapewniam Was, że nie jest to odosobniony przypadek. Zatem zalecam zwrócić się po uważne zbadanie zdolności kredytowej do specjalisty.  W tej materii „diabeł tkwi w szczegółach”.

Podsumowując przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Jest ona najważniejszym elementem procedury kredytowej i od niej właśnie zależy, czy bank udzieli nam kredytu, czy też nie. Przygotowując się do kredytu hipotecznego zadbaj w szczególności o:

• akceptowalne dochody i formy zatrudnienia
• wydatki w szczególności zobowiązania kredytowe
• nie bój się zaciągać kredytu na długi czas – to zwiększa zdolność kredytową,
• raty równe zawsze zwiększają zdolność kredytową
• pomyśl o współkredytobiorcy: partner, partnerka, rodzeństwo, rodzina, rodzice
• przygotuj wymagany wkład własny oraz zadbaj o poduszkę finansową
• zadbaj o historię kredytową – analiza jakościowa

W przygotowywaniu i wybieraniu najlepszej oferty kredytu nie ma jednej uniwersalnej rady dla każdego, dlatego w każdym przypadku gdy potrzebujesz pomocy śmiało zwróć się do wybranego pośrednika kredytowego. Pamiętaj, że w różnych bankach masz różną zdolność kredytową. Diabeł tkwi w szczegółach, poproś o konsultacje kredytowe i sprawdź bezpłatnie jaką masz maksymalną zdolność kredytową i co możesz zrobić, by ją zwiększyć.

Kiedy znasz już swoje maksimum zdolności kredytowej kolejnym etapem jest dokładne policzenie posiadanego wkładu własnego na zakup nieruchomości.

Wkład własny i koszty okołokredytowe do kredytu hipotecznego.

Wystarczy posiadać 10% wartości nieruchomości, by móc skorzystać z finansowania kredytem hipotecznym zakupu nieruchomości. Można też połączyć rządowy program BEZPIECZNY KREDYT 2% z programem KREDYT BEZ WKŁADU WŁASNEGO. Więcej o założeniach tego programu przeczytasz tu: program: MIESZKANIE BEZ WKŁADU WŁASNEGO

Dlaczego warto posiadać wyższy wkład własny na zakup nieruchomości:

• otrzymasz lepsze warunki finansowania, różnica w marży kredytu to nawet 1,05% 
• Będziesz mieć niższą ratę kredytu.
• spłacisz mniej odsetek, bo pożyczysz mniej pieniędzy od banku.
• będziesz mieć wyższą zdolność kredytową.

Dodatkowo warto też dokładnie policzyć koszty okołokredytowe, w szczególności sprawdź:

• Prowizję banku za udzielenie kredytu.
• Dodatkowe ubezpieczenia z płatnością jednorazową przed uruchomieniem kredytu — wymagane kwoty mogą sięgać nawet 5% kwoty kredytu brutto!
• Koszt ubezpieczenia nieruchomości.
• Koszt czynności notarialnych.
• Pamiętaj o podatku PCC 2% od wartości nieruchomości.
• Pamiętaj o koszcie wpisów do księgi wieczystej.
• Policz ewentualną prowizję pośrednika nieruchomości — jeśli korzystasz usług profesjonalisty przy zakupie nieruchomości.

Pamiętaj, że zgodnie z ustawą: wkład własny na zakup nieruchomości nie może pochodzić z kredytu.

Kiedy już wiesz jakimi środkami dysponujesz, znasz swoja maksymalną zdolność kredytową, masz sprawdzony BIK i nic Cię nie zaskoczy: Czas zacząć wybierać nieruchomość.

Jak szukać nieruchomości spełniającej marzenia?

Nowe mieszkanie lub dom z ogródkiem to marzenie wielu z nas. Jak wybrać, by potem nie żałować? Warto kierować się poniższymi zasadami:

• określ swoje widełki cenowe na podstawie zbadanej zdolności kredytowej. Musisz znać maksymalną cenę nieruchomości.
• zastanów się co jest dla Ciebie najważniejsze, dlaczego szukasz nowego lokum? Może drażni cię hałas sąsiadów, może nie masz gdzie spacerować, może chcesz częściej bywać w kinie lub restauracji, może pracujesz w domu i chcesz mieć piękny widok z okna. A może po prostu powiększa się Twoja rodzina i pragniesz ogródka dla bezpiecznych zabaw maluchów. Każdy ma inne potrzeby — ale to one powinny w pierwszej kolejności określać: czego szukasz?
• starannie wybierz lokalizację: gdzie i dlaczego chcesz zamieszkać? W ścisłym centrum miasta blisko terenów spacerowo-biegowych, a może z dala od centrum. Blisko pracy, czy blisko szkół i przedszkoli?

Kiedy już wytypujesz nieruchomości spełniające Twoje oczekiwania — umawiaj się i oglądaj. Im więcej, tym lepiej:

• Oglądaj, porównuj różne nieruchomości. Wyrób sobie zdanie: czego naprawdę chcesz, co jest naprawdę ważne?
• Rozmawiaj z sąsiadami, czasem można dowiedzieć się bardzo ważnych informacji.
• Zobacz nieruchomość w różnych porach dnia, zwłaszcza jak jest doświetlona słońcem.
• Sprawdź dojazd do nowej nieruchomości w różnych porach dnia. Ze szczególnym uwzględnieniem porannego wyjazdu w stronę „centrum”.
• Sprawdź informacje u dzielnicowego czy nie ma powtarzających się skarg na któregoś z „bliskich” sąsiadów.

Z pomocą pośrednika nieruchomości lub sam sprawdź koniecznie:

• Sprawdź stan techniczny lokalu.
• Sprawdź podstawę nabycia — w szczególności czy na mieszkaniu nie jest ustanowione prawo dożywocia lub służebności.
• Sprawdź zapisy w księdze wieczystej.
• Sprawdź miejscowy plan zagospodarowania, dowiedz się co można wybudować w najbliżej okolicy.
• w przypadku zakupu domu nieujawnionego w księdze wieczystej — sprawdź pozwolenie na użytkowanie.
• w szczególności przy zakupie domu sprawdź aktualne przeglądy kominowe oraz wymagane przeglądy urządzeń gazowych. 

Na koniec — zawsze negocjuj cenę kupowanej nieruchomości!

Jak przygotować się do kredytu hipotecznego w 7 krokach?

1. Sprawdź swój BIK oraz inne bazy i w razie potrzeby popraw swoją wiarygodność kredytową.
2. Bardzo dokładnie sprawdź swoją zdolność kredytową w różnych bankach. Licz zdolność dla rat malejących obowiązujących w programie rządowym: BEZPIECZNY KREDYT 2%.
3. Zgodnie ze wskazówkami swojego eksperta kredytowego — popraw swoją zdolność kredytową.
4. Zrób porządek na koncie osobistym oraz zmniejsz limity kredytowe.
5. Policz swój wkład własny, zastanów się, czy możesz go zwiększyć do minimum 20%?
6. Poznaj, policz i przygotuj się na wszystkie koszty okołokredytowe.
7.  Bardzo skrupulatnie wybierz swój nowy wymarzony DOM.

NIE ZAPOMNIJ — przygotować ze swoim ekspertem kredytowym skuteczny plan wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego!

Jeśli masz dodatkowe pytania, zapraszam do zadawania ich w komentarzu pod wpisem. Wolisz porozmawiać osobiście? Zadzwoń i umów się na bezpłatne konsultacje kredytowe.

-Ewa.