kredyt hipoteczny na budowę domu systemem gospodarczym

Planujesz kredyt na budowę domu, ale nie wiesz od czego zacząć, masz dużo pytań, sprawa jest skomplikowana, budowa już rozpoczęta lub chcesz kupić działkę z rozpoczętą budową – przygotowałam case study oraz na końcu wpisu odpowiedzi na najczęściej pojawiające się pytania naszych klientów.

Przychodzi taki czas w życiu, że zaczynamy marzyć o posiadaniu własnego domu z ogródkiem. Jest wiele słusznych argumentów przemawiających za realizacją takiego marzenia; komfort życia, przestrzeń, własny ogródek w którym bezpiecznie mogą bawić się maluchy, a my możemy spotykać się z przyjaciółmi lub zwyczajna potrzeba obcowania z zielenią – doceniana zwłaszcza w dzisiejszych czasach, kiedy z powodu kolejnych obostrzeń jesteśmy zamknięci w swoich domach. Dodam, że najlepiej by dom był wybudowany według naszego projektu, uwzględniający nasze potrzeby oraz nasz gust. Takie rozwiązanie pozwala również zaoszczędzić sporo środków w stosunku do kupna domu już gotowego, w którym i tak statystycznie wykonamy remont w pierwszych 3 latach od zakupu.

W sytuacji gdy nie posiadamy oszczędności pozwalających sfinansować budowę wymarzonego domu za gotówkę z pomocą przychodzi bank z kredytem hipotecznym. Od czego zacząć?

Działka przeznaczona na budowę Twojego domu – jako wkład własny.

Na początek trzeba odpowiedzieć sobie na pytanie w jaki sposób staniesz się właścicielem lub w jaki sposób wszedłeś w posiadanie działki. Ma to bowiem znaczenie dla sposobu wyliczenia wniesionego wkładu własnego przez bank i określenia kosztu całkowitego inwestycji.

Właścicielem działki możesz się stać w wyniku:

– zakupu jej na rynku wtórnym,

– otrzymania jej w spadku, lub darowiźnie,

I tu jest bardzo dużo zmiennych w zależności od polityki banku ….W zależności od banku który wybierzesz, oraz od czasu jaki minął od zakupu lub darowizny, będzie konieczne lub nie – okazanie aktu notarialnego nabycia lub darowizny, do celu ustalania przez bank wysokości wniesionego wkładu własnego.

W wielu bankach można również spotykać się z praktyką, że wartość działki będzie ustalana na podstawie wyceny wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Tak naprawdę w zależności od Twoje osobistej sytuacji – należy wybrać bank który policzy tą wartość jak najkorzystniej dla Ciebie. Dlaczego? Bowiem od wysokości wkładu własnego zależy marża kredytu, a niekiedy nawet samo udzielenie kredytu lub konieczność wniesienia dodatkowego wkładu własnego jeszcze przed uruchomieniem kredytu na budowę.

Twoja działka zawsze jest Twoim wkładem własnym przy kredycie na budowę domu, sprawdź tylko w którym banku najkorzystniej policzona zostanie jej wartość.

Gdy jeszcze nie jesteś właścicielem działki, ale znalazłeś idealną? Czy można zaciągnąć kredyt na zakup działki budowlanej i budowę domu jednocześnie?

TAK, Jest to możliwie w kilku bankach, pod kilkoma warunkami:

– wybrana przez Ciebie działka posiada prawomocne, pozwolenie na budowę domu ( i Ty chcesz wybudować taki dom ),

– działka jest sprzedawana co najmniej z projektem domu oraz możesz na tej podstawie wypełnić kosztorys budowlany – będziesz znać całkowity koszt budowy,

– jest możliwość finansowania 2 kredytami w jednym banku. 1 kredyt zostanie uruchomiony na zakup działki, natomiast po przedstawieniu prawomocnego pozwolenia na budowę zostanie uruchomiony 2 kredyt na budowę domu,

Podsumowując:  nawet jeśli nie posiadasz jeszcze działki ani projektu możesz wziąć kredyt hipoteczny na zakup działki i budowę domu systemem gospodarczym.

Kupiłeś działkę na kredyt, masz już pozwolenie na budowę, ale jednak chciałbyś zmienić bank – czy tak można?

TAK, wówczas w ramach jednego kredytu hipotecznego bank dokona refinansowania posiadanego przez ciebie kredytu na zakup działki oraz w kolejnych transzach uruchomi kredy na budowę domu systemem gospodarczym. Zobacz jak to może wyglądać w praktyce:

Kupiłeś działkę o wartości 200.000 złotych, na kredyt w banku X, 5 lat temu. Kwota kredytu pozostająca do spłaty jest wysokości 100.000 złotych.

Masz już pozwolenie na budowę i wiesz, że koszt budowy Twojego wymarzonego domu to 350.00 złotych.

Chcesz wziąć kredyt na budowę domu w innym banku, niż masz dotychczasowe finansowanie na zakup działki. Musisz zatem policzyć koszt całkowity inwestycji:  

Koszt zakupu działki: 200.000 złotych

Koszt budowy: 350.000 złotych

Koszt całkowity inwestycji: 550.000 złotych

Wymagany wkład własny w nowym banku to 110.000 złotych ( 20% tyle wymaga większość banków ). Obecnie Twój wkład własny wynosi: 100.000 ( to co już wniosłeś / spłaciłeś na zakup działki ).

Co możesz zrobić:

– spłacić całkowicie kredyt na zakup działki, z posiadanej gotówki. Wówczas możesz się ubiegać o kredyt w maksymalnej wysokości 350.000 złotych zgodnie z swoim kosztorysem.

– nadpłacić obecny kredyt na zakup działki w banku X kwotą 10.000 złotych. Wówczas nowy bank połączy dwa cele kredytowe w ramach jednego zobowiązania: dokona refinansowania kredytu 90.000 złotych + w kolejnych transzach udzieli kredytu na budowę max w wysokości 350.000, co da łącznie kredyt:  440.000 złotych

– możesz również na swojej działce rozpocząć budowę zgodnie z swoim kosztorysem w kwocie co najmniej 10.000 złotych, co udokumentujesz zdjęciami oraz wyceną bankową jako warunek przed uruchomieniem I transzy na spłatę kredytu w banku X. Transza na refinansowanie kredytu wyniesie 100.000 złotych. Kolejne transze bank wypłaci już na budowę zgodnie z harmonogramem w max wysokości: 340.000 złotych, łącznie twój kredyt wyniesie: 440.000 złotych

Zawsze jest możliwość by zmienić obecny bank, refinansować kredyt do nowego banku  i dobrać potrzebną kwotę na budowę domu systemem gospodarczym.

Czy wiesz jak policzyć wymagany przez bank wkład własny i czym się on różni od max finansowania 80% LTV ?

Ile wynosi minimalny wkład własny? Większość banków wymaga 20% wkładu własnego na budowę domu. Jak to policzyć?

Wartość działki + koszt budowy wraz z przyłączeniami oraz dokumentacja techniczną = koszt inwestycji. Bank będzie wymagać od Ciebie wniesienia 20% z tej sumy jeszcze przed uruchomieniem I transzy na budowę. Wartość posiadanej działki ustalona zostanie na podstawie aktu nabycia lub z operatu szacunkowego. Natomiast koszt budowy większość banków przyjmie z dostarczonego przez Ciebie kosztorysu o ile mieści się on w widełkach bankowego szacunkowego kosztu budowy dla 1m2. Przykład:

Zakup działki za gotówkę: 200.000 złotych

Pełny kosztorys budowy dla domu o powierzchni 180m2 – 450.000 złotych

Koszt inwestycji: 650.000 złotych

Wkład własny 20%: 130.000 złotych

Czym zatem jest maksymalne finansowanie przez bank 80% LTV? Jest to kwota maksymalnego zaangażowania banku w inwestycję klienta, wyliczana na podstawie przyszłej wartości nieruchomości, która wynika z przygotowanego operatu szacunkowego – czyli z wyceny banku sporządzonej przez rzeczoznawcę.

Może zdarzyć się taka sytuacja, że rzeczoznawca wyceni Twoją działkę niżej niż sądziłeś, że jest warta, lub na postawie porównań wyliczy, że twój dom po wybudowaniu nie będzie wart na rynku nominalnie zainwestowanych w niego środków. Takie sytuacje zdarzają się niezwykle rzadko – mogą dotyczyć nieruchomości bardzo luksusowych, gdzie nie ma rynku zbytu dla takich posiadłości, co automatycznie obniża ich wartość w przypadku sprzedaży wymuszonej. Co wówczas?

Bank udzieli finansowania max do 80% przyszłej wartości nieruchomości z wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę bankowego, a Ciebie poprosi o wniesienie wkładu własnego odpowiednio w wyższej kwocie. Zobacz jak to może wyglądać:

Koszt inwestycji przygotowany przez klienta: 1.200.000 ( działka + koszt budowy )

Wkład własny 20%

Max kredyt: 960.000 złotych

Jeśli jednak Wycena rzeczoznawcy określa max przyszłą wartość nieruchomości na kwotę:

1.100.000 złotych

Wkład własny 20%

Max kredyt:  880.000 złotych

Pamiętaj, że wymagany wkład własny 20% nie zawsze jest kompatybilny z max 80% LTV – rozważnie dobieraj rzeczoznawcę który będzie na Twoje zlecenie wyceniać twoją nieruchomość.

Finansowanie naprzemienne co to jest i na jakich warunkach można je stosować?

Jest to sytuacja w której wiesz,  że w określonym niedalekim czasie będziesz dysponować dodatkowa gotówką, którą chcesz przeznaczyć na budowę swojego domu. Na przykład: masz mieszkanie, i wiesz, że trakcie budowy dokonasz jego sprzedaży i część tych środków chcesz przeznaczyć na budowę. Czy tak można? TAK, w większości banków pod kilkoma warunkami:

– swoje środki musisz udokumentować w banku – pokazać wyciąg z konta, lokatę lub umowę przedwstępną zbycia swojej innej nieruchomości,

– masz środki na wniesienie wkładu własnego w wysokości wymaganej przez bank przed uruchomieniem I transzy,

– zawsze ostatnia transza jest wypłacana przez bank, co znaczy, że swoje środki wnosisz po uruchomieniu I transzy, ale nie później niż przed ostatnią transzą.

W jaki sposób rozliczasz się z bankiem z wydatków na budowę?

Kredyt na budowę wypłacany jest w transzach. Wysokość transz zależy od polityki kredytowej banku, czasem są tylko 2 transze, a czasem znacznie więcej. Wypłata I transzy jest równoznaczna z uruchomieniem kredytu. Z otrzymanych środków wykonujesz prace określone w sporządzonym przez siebie kosztorysie budowy zgodnie z harmonogramem. Jak uruchomić kolejna transzę? Czy musisz mieć faktury na zakup materiałów i wykonanie prac budowlanych? NIE 😊 Większość banków przyjmie wykonane przez Ciebie zdjęcia postępu prac budowlanych oraz scan wpisów do dziennika budowy dokumentujące postęp prac. Niektóre banki wyślą do ciebie swojego pracownika, by osobiście zweryfikował postęp prac – ale żaden bank nie będzie wymagać od Ciebie zbierania faktur.

Karencja – co to jest i ile zazwyczaj trwa?

Karencja w spłacie kapitału występuje nierozłącznie z kredytem na budowę domu. Jest to czas w którym płacisz tylko odsetki od uruchomionych transz. Innymi słowy w czasie budowy nie spłacasz całej raty kredytowej, a wyłącznie odsetki od uruchomionej transzy. Karencję banki zazwyczaj liczą na 24 miesiące dla budowy domu systemem gospodarczym. W wielu bankach jest możliwość by już po wypłacie ostatniej transzy zrezygnować z dalszej karencji i zacząć spłatę pełnej raty kredytu. Wówczas szybciej nastąpi spłata całego kapitału – a przecież chodzi o to by kredyt był jak najtańszy.

Karencja to czas w którym spłacasz tylko odsetki od kapitału pożyczonego z banku, max czas karencji to 36 miesięcy, pamiętaj, że po uruchomieniu ostatniej transzy możesz zrezygnować  z karencji i spłacać pełne raty kapitałowo – odsetkowe.

Jakie masz obowiązki wobec banku po wypłacie ostatniej transzy? Po wypłacie ostatniej transzy w czasie określonym w umowie masz obowiązek dostarczyć do banku pozwolenie na użytkowanie nieruchomości. Dokument ten jest jednoczesnym poświadczeniem zakończenia budowy. Dodatkowo pamiętaj o obowiązku dostarczenia do banku odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na rzecz banku. Nie mniej istotnym obowiązkiem jest coroczne dostarczanie polisy ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych z cesją na rzecz banku.

Najczęstsze pytania naszych klientów w temacie kredytu na budowę domu:

– mam rozpoczętą budowę domu i kredyt w banku X. Czy mogę dokończyć budowę kredytem w innym banku?

Tak!  Jest jaka możliwość – procedura jest identyczna jak w opisywanym przypadku refinansowania kredytu na zakup działki i udzielenie kredytu. Jest kilka opcji, warto porównać wszystkie koszty i wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie refinansowania + kredyt na dokończenie budowy.

– znalazłem ogłoszenie gdzie sprzedawany jest dom na działce – ale budowa nie jest skończona – czy bank sfinansuje taki zakup + dokończenie budowy?

TAK, jest taka możliwość. Należy wówczas pamiętać, że wymagany wkład własny liczony jest od całej inwestycji. Będzie trzeba wnieść cały wkład własny do umowy przeniesienia własności – czyli w zapłacie dla sprzedającego z własnych środków.

– chciałbym kredyt na budowę domu systemem gospodarczym, ale tylko do stanu developerskiego – czy jest taka możliwość?

Tak, jest tak możliwość w banku. Co prawda nie w każdym, ale można finansować budowę domu tylko do stanu developerskiego.

– jakie elementy wykończenia sfinansuje bank, co mogę ująć w kosztorysie?

Bank finansuje wszystkie elementy na stałe związane z nieruchomością, w szczególności: wykończenie podłóg, glazurę, terakotę, okładziny ścienne, stałą zabudowę kuchni, szafy w stałej zabudowie, armaturę, biały montaż, parapety, drzwi wewnętrzne, schody, wkład kominkowy ….

– mam działkę, na której chcę wybudować mały domek – ale jestem już emerytką – czy dostane kredyt na ten cel?

Jest inne rozwiązanie: jest możliwość udzielania kredytu hipotecznego dla współwłaściciela nieruchomości. Wystarczy, że 20% działki podaruje pani córce, a wówczas ona w oparciu swoją zdolność kredytowa będzie mogła dla Pani wziąć kredyt na budowę domu. Jest to rozwiązanie korzystne także z uwagi na dostępny okres kredytowy dla córki, który będzie znacząco dłuższy niż dla Pani i tym samym rata kredytu nie będzie wysoka.

– czy mogę wnieść wkład własny w postaci innej nieruchomości?

Tak, jest taka możliwość – obecnie tylko 1 bank umożliwia wniesienie wkładu własnego w postaci innej nieruchomości. Jednak dla większego wyboru ofert bankowych oraz pewności transakcji nie rekomendujemy by wniosek o kredyt hipoteczny składać tylko w 1 banku.

Zdaję sobie sprawę, że w tym wcale nie krótkim wpisie i tak nie wyczerpałam tematu kredytu na budowę domu. Kredyty i zdolność kredytowa są bardzo obszerną dziedziną wiedzy i ile klientów tyle przypadków. Jeśli masz pytania które Cię nurtują, a na które nie było w tym poście odpowiedzi – zapraszam serdecznie do kontaktu, gdzie będę mogła udzielić wyczerpującej odpowiedzi na Twoje pytania.

Może Cię również zainteresować:

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *