Ewa Marczak Co znajdziesz w tym wpisie?
1. Jak bank policzy wartość Twojej nieruchomości?
Czy wiesz jaka jest maksymalną wartość kredytu, jaką bank może Ci udzielić pod zastaw Twojej nieruchomości? Czy wszystkie banki finansują tylko 80% wartości nieruchomości oraz jak prawidłowo policzyć wartość nieruchomości?
Dla prawidłowego obliczenia ile bank będzie wymagać od Ciebie wkładu własnego, kluczowe jest, prawidłowe policzenie wartości nieruchomości którą chcesz kupić na kredyt. Podstawowym dokumentem określającym wartość nieruchomości jest operat szacunkowy czyli wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodatkowo jak policzyć przyszłą wartość nieruchomości w przypadku budowy lub remontu znajdziesz dalej w tekście.
2. Ile musisz mieć posiadać środków własnych do kredytu hipotecznego?
Czy wiesz ile musisz mieć oszczędności by kupić mieszkanie na kredyt? Jeszcze przed 2014 rokiem można było kupić mieszkanie na kredyt nie posiadając niemal żadnych oszczędności – wówczas banki ochoczo finansowały do 110% wartości nieruchomości. Taka polityka banków spowodowała boom mieszkaniowy w 2006-2007 roku. Niestety już w kwietniu 2007 za oceanem zaczęły się pierwsze kłopoty związane z kredytami subprime udzielanymi bez zdolności kredytowej, następstwem czego był ogólnoświatowy kryzys gospodarczy trwający do 2009 roku.
To spowodowało zmiany w bankach dotyczące wysokości wymaganego wkładu własnego. Od tego czasu KNF ( Komisja Nadzoru Finansowego ) konsekwencje rekomenduje zaostrzanie polityki kredytowej. Aktualnie od 01 stycznia 2017 roku w wydanej przez siebie Rekomendacji S, KNF rekomenduje by bank wymagał od kredytobiorcy wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.
Dobra wiadomość jest taka, że są jeszcze banki które będą od Ciebie wymagać jedynie 10% wartości nieruchomości jako wkładu własnego, pozostałe 10% rekomendowane przez KNF chętnie Ci skredytują ubezpieczając tzw. brakujący wkład własny. Co to oznacza w praktyce?
Dla zobrazowania sytuacji posłużymy się statystycznym przykładem gdy pan i pani Kowalska marzą o kupnie swojego pierwszego własnego M w cenie 350.000 złotych, jest to mieszkanie z rynku pierwotnego czyli od developera, 50 m2 położone w zielonej dzielnicy Poznania. Według rekomendacji wydanej przez KNF powinni posiadać oszczędności w wysokości 20% wartości nieruchomości:
wartość nieruchomości z umowy z developerem: 350.000 złotych
20% wkładu własnego zgodnie z wymogiem KNF to: 70.000 złotych
Jednak udali się do banku, gdzie zostali poinformowani, że w zupełności wystarczy by byli szczęśliwymi posiadaczami 35.000 złotych i mogą starać się o kredyt. Należy pamiętać, że wkład własny musi pochodzić z własnych środków, oszczędności lub darowizny. Bardzo ważne: wkład własny nie może być pochodzenia z kredytu udzielonego przez inny bank.
Co jednak w sytuacji gdy będą chcieli wykończyć mieszkanie?
Na wykończenie 50 m2 mieszkania z stanu developerskiego będą potrzebowali około 50.000 złotych. Państwo Kowalscy mają dwie możliwości: Mogą na ten cel przeznaczyć środki własne – jeśli takie posiadają i tu się nic nie zmienia. Lub o ten cel mogą powiększyć kredyt mieszkaniowy. Wówczas mamy następująca sytuację z wymaganym wkładem własnym, gdyż zmienia się wartość kredytowanej nieruchomości:
Wartość kupowanej nieruchomości: 350.000 złotych
koszt wykończenia: 50.000 złotych
razem dla banku przyszła wartość nieruchomości to: 400.000 złotych.
Minimalny wymagany wkład własny 10% to: 40.000 złotych.
Wkład własny zgodnie z rekomendacją KNF 20%: 80.000 złotych
Zatem Kowalscy chcąc skredytować wykończenie swojego mieszkania muszą posiadać wyższy wkład własny. Pozostaje już tylko ubezpieczyć brakujący wkład własny.
3. Czy bank pobierze od Ciebie opłatę za brakujący wkład własny?
Koszt ubezpieczenia brakującego wkładu własnego jest inny w każdym banku. Dobra wiadomość jest taka, że coraz częściej banki odstępują od pobierania opłat, dodatkowo bank nie będzie wymagać opłaty w gotówce tylko podwyższy marżę kredytu do czasu gdy zostanie już uzupełniony brakujący wkład własny. W jaki sposób Kowalscy mają uzupełnić brakujący wkład własny? Płacąc zwyczajnie comiesięczne raty swojego kredytu hipotecznego. Raty kredytu składają się z części kapitałowej i odsetkowej. Część kapitałowa po każdej miesięcznej spłacie zwiększa się i tym samym rośnie wniesiony do banku wkład własny. Dobra wiadomość jest taka, że są też banki które nie obciążą klienta kosztem ubezpieczenia niskiego wkładu.
4. Czy warto mieć wyższy wkład własny?
Biorąc pod uwagę aktualne ceny mieszkań niewątpliwie jest to spore wyzwane bowiem patrząc na ceny rok do roku: ceny mieszkań wzrosły średnio o 9% w porównaniu do wzrostu z roku 2017-2018. W obecnym 2019 roku dynamika wzrostów nie jest już tak wysoka, jednak nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. Co to oznacza w praktyce dla naszych Kowalskich? Pamiętamy, że chcą kupić mieszkanie 50m2 w Poznaniu:
| rok | 2018 | 2019 |
| średnia cena za 1m2 Poznań | 6 220,00 | 7 016,00 |
| cena mieszkania 50m2 | 311 000,00 | 350 800,00 |
| wkład własny 10% | 31 100,00 | 35 080,00 |
| wkład własny 20% | 62 200,00 | 70 160,00 |
Z powyższej tabeli wynika wprost jak wzrost cen mieszkań przekłada się na warunki jakie musi spełnić kredytobiorca. Pozostaje pytanie czy warto mieć wyższy wkład własny na zakup mieszkania? Banki szczęśliwych posiadaczy gotówki kuszą niższym oprocentowaniem kredytu mieszkaniowego. O ile niższym to już zależy od banku. Jednak będąc obiektywną muszę wspomnieć, że różnice w oprocentowaniu są tym wyższe im wyższy zostanie wniesiony wkład własny. Miedzy 10% a 20% różnica może wynieść zaledwie 0,2% marży kredytowej, jednak całokształt zysku przedstawia tabela poniżej, zakładam wartość nieruchomości 350.000 złotych:
| rata miesięczna | saldo odsetek | |
| wkład własny 10% | 1.452 złotych | 207.600 złotych |
| wkład własny 20% | 1.259 złotych | 173.200 złotych |
Prawdziwym zyskiem przy wyższym wkładzie własnym jest tańszy kredyt, w naszym przykładzie różnica ta przy okresie spłaty 30 lat wynosi 34.400 złotych. Jeszcze wyższe różnice pojawiają się przy wkładzie własnym powyżej 45%.
5. czy wiesz, że wysokość wymaganego przez bank wkładu własnego zależy od celu kredytu hipotecznego?
Jak policzyć wkład własny gdy ubiegasz się o kredyt na budowę domu? W takiej sytuacji jeśli jesteś już posiadaczem działki na której na stanąć Twój wymarzony dom – bank policzy ową działkę jako Twój wkład własny. Jak? Według cen rynkowych z pomocą operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę współpracującego z bankiem.
ile potrzebujesz wkładu własnego jeśli chcesz kupić mieszkanie z rynku wtórnego i je wyremontować? Jeśli remont podniesie przyszłą wartość nieruchomości gdyż: zmienisz ogrzewanie z pieca kaflowego na centralne ogrzewanie, zamontujesz nowe okna, drzwi wejściowe lub wymienisz instalacje istniejące w mieszkaniu, sprawa będzie wyglądać tak:
cena zakupu + koszt remontu = przyszła wartość nieruchomości
wymagany minimalny wkład własny 10% – 20% przyszłej wartości nieruchomości
pożyczka hipoteczna: jeśli jesteś już posiadaczem nieruchomości i potrzebujesz środki na cel dowolny pod zastaw hipoteki, banki stosują zupełnie inne wymagania, zazwyczaj wkład własny musi wynosić nie mniej niż 30% wartości nieruchomości, podobnie wygląda sprawa z kredytem konsolidacyjnym
Podsumowanie
Dla kredytów łączonych na zakup i wykończenie, zakup i remont, na budowę domu: poznaj przyszłą wartość swojej nieruchomości a będziesz wiedzieć ile wkładu własnego musisz mieć. Sprawdź ofertę banków które nie pobiorą od Ciebie ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Jeśli dysponujesz wyższymi środkami niż 10% poproś swojego doradcę by przeliczył dla ciebie wszystkie opcje i wybierz tą najkorzystniejszą dla Ciebie: niższe odsetki czy bezpieczna poduszka kredytowa? Poznaj z swoim doradcą wszystkie koszty około kredytowe – i dobrze się przygotuj do kredytu mieszkaniowego.
