Lista 5 rzeczy które musisz sprawdzić zanim kupisz nieruchomość

Planujesz zakup mieszkania, koniecznie przeczytaj co musisz zrobić by zaoszczędzić nerwy, czas i pieniądze.

Kupno nieruchomości wiąże się z dużym wydatkiem finansowym, często z zobowiązaniem kredytowym na wiele lat. Jest to decyzja którą warto przemyśleć, skonsultować z ekspertem i koniecznie warto dobrze przygotować się do transakcji. Jeśli zastanawiasz się jakich błędów można uniknąć zapraszam do lektury.

1. Sprawdź jakimi środkami dysponujesz?

Już na samym początku warto sprawdzić swoje możliwości finansowe. Kupno nieruchomości nie ogranicza się wyłącznie do ceny transakcyjnej. W zależności od wyboru rynku i sposobu finansowania koszty będą się różnić. Jeśli decydujesz się na kupno nieruchomości częściowo finansowej prze bank kredytem hipotecznym, warto sprawdzić swoją zdolność kredytową u eksperta kredytowego i policzyć wszystkie koszty także te dodatkowe – około kredytowe. W szczególności do takich kosztów zaliczamy:

• cena transakcyjna nieruchomości
• ewentualna prowizja biura pośrednictwa nieruchomości
• koszt wyceny nieruchomości
• koszt ewentualnego remontu / wykończenia
• prowizja banku
• podatek PCC 2% w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego
• koszty notariusza
• koszt wpisów do księgi wieczystej
• ubezpieczenie nieruchomości

Jak widzisz tych kosztów jest całkiem sporo, dlatego tak ważne jest by na samym początku rzetelnie sprawdzić swoją zdolność kredytową oraz zsumować wszystkie koszty by wiedzieć jakim budżetem dysponujesz na zakup wymarzonej nieruchomości.

2. Lokalizacja

Zakładam, że szukając nieruchomości masz już sprecyzowane oczekiwania czy to ma być domek z ogródkiem czy jednak kompaktowe mieszkanie. Ten wybór uzależniony jest od Twoich aktualnych potrzeb. Nie zmienia to jednak faktu, że moim zdaniem punkt wyjścia do szukania wymarzonej nieruchomości to lokalizacja. Dlaczego jest tak ważna? Lokalizacja wiąże się z wieloma czynnikami które nie zawsze na pierwszy rzut oka są istotne, do najważniejszych należą:

• otoczenie / infrastruktura: może być zielono i dziko, lub możesz mieć w bezpośrednim sąsiedztwie sklepy, kawiarnie, szkoły, przedszkola – zrób listę swoich zwykłych aktywności – sprawdź co jest dla Ciebie ważne i tym się kieruj!
• urbanizacja terenów – w zależności od Twoich potrzeb odpowiedz sobie na pytanie: czy dorastającej młodzieży łatwo będzie dojechać do centrum by spotkać się z znajomymi, lub czy dzieciaki będą mogły samodzielnie dojeżdżać na zajęcia pozaszkolne? Czy w pobliżu sa nowoczesne szkoły, przedszkola?
• Sprawdź też ile będzie kosztować powrót Uberem z centrum miasta do miejsca wymarzonego lokum 🙂
• sprawdź korki w godzinach dojazdu do pracy / szkoły. Warto sprawdzić trasę do pracy w godzinach w których zazwyczaj jeździsz do pracy. Po godzinach szczytu mogą być zupełnie inne czasu dojazdu, a rano liczy się każda minuta – zrób test!
• plan zagospodarowania przestrzeni – sprawdź jakie są plany w najbliższej okolicy, nie chcesz przecież zamieszkać w bliskim sąsiedztwie krematorium, oczyszczalni czy innej uciążliwej działalności – prawda? Plany te są dostępne w urzędzie miasta oraz gminy.
• sprawdź fora internetowe lub grupy na FB dla danej dzielnicy, okolicy – jest to kopalnia wiedzy o bieżących bolączkach i kłopotach lokalnej społeczności – będziesz wiedzieć z czym będziesz musiał się zmierzyć jest mimo wszystko się zdecydujesz na zakup nieruchomości w tej lokalizacji.
• odwiedź wybraną lokalizację przynajmniej kilka razy przez zakupem, zobacz jak toczy się życie codzienne w okolicy, czy brama jest zamykana, czy może jakieś zakazane towarzystwo zbiera się na klatkach?
• idź do sąsiadów, powiedz o swoich zamiarach i zapytaj jak się tu mieszka – taki staromodny odpowiednik sprawdzenia forów internetowych – sprawdza się w starszych dzielnicach – zwłaszcza jeśli jesteś koneserem zabytkowych kamienic.

3. Stan prawny

Bardzo ważny element w procesie zakupu nieruchomości. Jeśli nieruchomość kupujesz z pośrednikiem nieruchomości lub z ekspertem kredytowym tą część pracy wykonają za Ciebie. Dodatkowo stan prawny nieruchomości sprawdzi bank przy zakupie na kredyt hipoteczny. Jeśli jednak chcesz wszystko sprawdzić sam co powinieneś zrobić? Nieruchomości posiadają księgi wieczyste – to taki ich dowód osobisty. Księga wieczysta może składa się z 4 działów:

• I-O oznaczenie nieruchomości – co oznacza, że w pierwszym dziale zapisane jest gdzie znajduje się nieruchomość – adres, metraż, z jakich pomieszczeń się składa
• dział II – związany jest z własnością nieruchomości – tu sprawdzisz, czy osoba która sprzedaje Tobie nieruchomość jest jej właścicielem, czy ma prawo do sprzedaży
• dział III – w tym dziale mogą znaleźć się roszczenia osób trzecich, oraz służebności . Jest to bardzo ważne by sprawdzić czy ten dział nie ma wzmianki o złożonym wniosku w sądzie dotyczącym obowiązku sprzedaży nieruchomości innej osobie. Taka sytuacja jest normalna gdy w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego strona kupująca zażyczy sobie właśnie wpisu mówiącego o tym, ze strony umówiły się na sprzedaż. Jest to sygnał dla innych kupujących, że tej nieruchomości nie da się skutecznie kupić – bowiem pierwszeństwo ma osoba z roszczenia. W tym dziale może znajdować się również wpis na rzecz darczyńcy mówiący o tym, że w zamian za darowiznę mieszkania babcia może w nim mieszkać do końca dni swoich. Nie sprawdzając tego zapisu – można by kupić mieszkanie z przysłowiowa babcia na stanie 🙂
• dział IV dotyczy wpisów hipotecznych, czyli długów jakimi obciążona jest nieruchomość, będzie tu mógł znajdować się wpis banku udzielającego kredytu na zakup tej nieruchomości obecnemu właścicielowi. Może znajdować się wpis z tytułu egzekucji komorniczych, lub prywatnych. Ważne jest by poznać warunki spłaty tych długów, ich całkowitą wysokość oraz otrzymać pisemne przyrzeczenie wierzyciela, że po całkowitej spłacie zostanie zwolniona hipoteka – tzw. list mazalny.

4. stan techniczny

Ten punkt dotyczy wszystkich nieruchomości – zarówno tych z rynku pierwotnego, jak i tych po generalnym remoncie oraz tych do remontu. Zawsze warto sprawdzić stan techniczny budynku oraz samego mieszkania. Lista rzeczy do sprawdzenia jest długa – zależna od rodzaju kupowanej nieruchomości. Nie rzadko warto sięgnąć po pomoc eksperta od wyceny stanu technicznego budynku – zwłaszcza jeśli transakcja dotyczy zakupu domu i jest znacznej wartości. Samodzielnie sprawdź przede wszystkim:

• Dopytaj o rodzaj instalacji elektrycznej- ile ma faz?, kiedy była wymieniana, obejrzyj skrzynkę liczkową.
• Sprawdź instalacje wodno – kanalizacyjną, cieknące krany, spłuczki – problemem nie jest uszczelka którą sobie wymienisz, ale szkody które mogły powstać przez niedbalstwo sprzedających
• pytaj o daty przeglądów kominowych , oraz CO – poproś sprzedającego o aktualną opinie kominiarską, oraz przegląd pieca gazowego, jeśli instalacja była samodzielnie przerabiana przez sprzedającego poproś o projekt, próbę szczelności instalacji oraz odbiór techniczny
• sprawdź stolarkę okienną – czy i jak okna się otwierają?
• szczególnie bądź czujny w starych kamieniach – sprawdź podłogę czy jest równa, czy może jest już kłopot z belkami stropowymi?
• kupując od developera dopytaj okolicznych mieszkańców kiedy budynek był budowany, w jakim tempie – jak długo stał nieogrzewany? Pewne technologiczne błędy wychodzą po czasie, w pękających ścianach, osiadających budynkach …

5. sprawdź z kim współpracujesz ?

Jeśli zdecydujesz się na zakup nieruchomości od developera – sprawdź go, dziś internet daje nieograniczone możliwości. Poszukaj, poszperaj jakie są opinie o jego budownictwie? Czy wywiązuje się z terminów, czy dba o tereny zielone wokół budynków, o małą infrastrukturę. Sprawdź co piszą ludzie którzy już kupili nieruchomość od niego. Każdego przedsiębiorcę możesz sprawdzić w KRD – Krajowym Rejestrze Dłużników. To samo dotyczy biura pośrednictwa nieruchomości – sprawdź jakie mają opinie, jak długo są na rynku? W ten sam sposób oceń swojego doradcę kredytowego – miej pewność, ze pracujesz z najlepszymi. W końcu będziesz wybierać nieruchomość i bank ją finansujący na podstawie ich rekomendacji. Sprawdź czy twój zespół kieruje się Twoim dobrem czy swoja prowizją?

Teraz wiesz już co musisz sprawdzić przed zakupem nieruchomości – wszystko to możesz zrobić sam, ale nie musisz. Zawsze możesz polegać na ekspertach z danej dziedziny – wybór należy do Ciebie!

Powodzenia!

Ewa Marczak