Ewa Marczak Bardzo często trafiają do mnie osoby, które mają już podpisaną umowę przedwstępną i dopiero wtedy zaczynają myśleć o kredycie. Za każdym razem mam wtedy tę samą myśl – szkoda, że nie spotkaliśmy się kilka tygodni wcześniej. Umowa przedwstępna przy zakupie mieszkania to moment, do którego warto dobrze się przygotować. W wielu przypadkach moglibyśmy uniknąć stresu, nerwowych telefonów i trudnych negocjacji. Nie dlatego, że umowa była zła. Po prostu cały proces można było lepiej przygotować.
Co znajdziesz w tym wpisie?
Dobry plan zaczyna się dużo wcześniej niż podpisanie umowy.
Kupno mieszkania to jedna z największych decyzji finansowych w życiu.
Większość osób skupia się na znalezieniu odpowiedniej nieruchomości. To naturalne. Oglądamy zdjęcia, jeździmy na prezentacje, porównujemy lokalizacje i zastanawiamy się, czy właśnie to mieszkanie będzie tym wymarzonym.
Dopiero później pojawiają się pytania o kredyt, dokumenty czy zapisy w umowie.
Z mojego doświadczenia wynika jednak, że najlepsze decyzje zapadają wtedy, kiedy odwrócimy tę kolejność.
Najpierw warto sprawdzić swoje możliwości finansowe. Dopiero później zakochać się w konkretnym mieszkaniu.
Przez ponad dwadzieścia lat pracy przeprowadziłam setki klientów przez cały proces zakupu nieruchomości. I niemal zawsze wygląda on podobnie. POZNAJ PLAN ZAKUPU jaki proponujemy klientom Marczak Finanse Kredyty i Nieruchomości;
Etap 1. Określenie budżetu
Nie chodzi tylko o to, ile pieniędzy możemy pożyczyć.
Równie ważne jest odpowiedzenie sobie na kilka pytań.
Jaka miesięczna rata będzie dla mnie komfortowa?
Czy chcę zachować poduszkę finansową?
Jakie koszty pojawią się po zakupie mieszkania?
Czy planuję remont?
To właśnie od budżetu zaczynają się dobre decyzje.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości nie posiadając wkładu własnego – TU – sprawdzisz czy kwalifikujesz się do programu z wsparciem BGK.
Etap 2. Sprawdzenie zdolności kredytowej
To moment, którego nie warto pomijać.
Niestety nadal spotykam osoby, które najpierw podpisują umowę przedwstępną, wpłacają zadatek, a dopiero później sprawdzają, czy bank rzeczywiście udzieli im kredytu.
Tymczasem analiza możliwości finansowych to znacznie więcej niż wpisanie dochodów do kalkulatora.
Sprawdzamy między innymi historię kredytową, informacje widoczne w BIK oraz innych bazach bankowych, sposób uzyskiwania dochodów czy dokumenty potrzebne do złożenia wniosku.
Czasami jedna niepozorna informacja potrafi zmienić decyzję banku.
I właśnie dlatego warto zrobić to odpowiednio wcześniej.
Historia z mojego biura
Kilka miesięcy temu zgłosił się do mnie klient, który miał już podpisaną umowę przedwstępną.
Był przekonany, że wszystko przebiega zgodnie z planem.
Podczas analizy okazało się jednak, że w historii kredytowej znajduje się wpis sprzed wielu miesięcy, który znacząco ograniczał możliwość uzyskania finansowania.
Gdybyśmy spotkali się przed podpisaniem umowy, mielibyśmy czas, aby spokojnie przygotować cały proces.
Niestety wtedy każda kolejna decyzja musiała być podejmowana pod presją zapisanych w umowie terminów.
To jedna z tych sytuacji, które pokazują, jak wiele może zmienić odpowiednia kolejność działań.
Etap 3. Wybór nieruchomości
Dopiero kiedy wiemy, jakie mamy możliwości finansowe, możemy świadomie wybierać mieszkanie.
To również dobry moment, aby skorzystać z pomocy pośrednika w obrocie nieruchomościami.
W Marczak Finanse wspieramy klientów nie tylko przy wyborze finansowania.
Pomagamy również przeanalizować samą nieruchomość, zwracamy uwagę na dokumenty, negocjujemy warunki zakupu i pomagamy spokojnie przejść przez cały proces.
Czasami jedna rozmowa ze sprzedającym pozwala uniknąć problemów, które mogłyby pojawić się dopiero po odbiorze mieszkania.
Krótka historia
Podczas jednej z prowadzonych transakcji zauważyliśmy, że szyba balkonowa była wyraźnie porysowana.
Jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej rozpoczęliśmy rozmowy ze sprzedającymi.
Udało się uzgodnić, że przed wydaniem mieszkania szyba zostanie wymieniona na nową.
Dla wielu osób może wydawać się to drobiazgiem.
Ja patrzę na to inaczej.
Jeżeli można coś spokojnie ustalić przed podpisaniem umowy, warto to zrobić właśnie wtedy.
To moment, w którym obie strony chcą doprowadzić transakcję do końca i zwykle są najbardziej otwarte na rozsądne ustalenia.
Etap 4. Analiza dokumentów
Zanim pojawi się podpis pod umową, warto dokładnie sprawdzić wszystkie dokumenty dotyczące nieruchomości.
Nie chodzi tylko o sam projekt umowy.
To także księga wieczysta, dokumenty własności, informacje o udziale w częściach wspólnych czy dane dotyczące samego lokalu.
Dopiero kiedy wszystkie elementy tworzą spójną całość, można spokojnie przejść do kolejnego etapu.
Etap 5. Negocjacje
Negocjacje nie dotyczą wyłącznie ceny.
Można rozmawiać również o terminach, wyposażeniu mieszkania, usunięciu usterek, sposobie rozliczenia opłat czy terminie wydania lokalu.
To właśnie na tym etapie najłatwiej znaleźć rozwiązania satysfakcjonujące obie strony.
Później każda zmiana jest już znacznie trudniejsza.
7 rzeczy, które warto sprawdzić przed podpisaniem umowy przedwstępnej;
Jeżeli masz już wybraną nieruchomość, znasz swoje możliwości finansowe i jesteś gotowy do podpisania umowy przedwstępnej, warto poświęcić jeszcze chwilę na jej spokojną analizę.
To właśnie na tym etapie można wychwycić zapisy, które później mogą utrudnić uzyskanie kredytu, wydłużyć całą transakcję albo po prostu narazić Cię na niepotrzebne koszty.
Poniżej znajdziesz siedem kwestii, na które zawsze zwracamy uwagę podczas analizy umów naszych klientów.
1. Sprawdź, czy osoba sprzedająca rzeczywiście może sprzedać nieruchomość
Brzmi oczywiście, ale w praktyce warto to zweryfikować.
Zanim klient podpisze umowę, zawsze rozpoczynam od sprawdzenia księgi wieczystej. Interesuje mnie nie tylko to, kto jest wpisany jako właściciel. Sprawdzam również, czy zgadzają się dane nieruchomości – adres, powierzchnia, udział w częściach wspólnych oraz położenie lokalu.
Zdarza się, że właścicieli jest kilku, nieruchomość została otrzymana w darowiźnie albo do sprzedaży potrzebna jest zgoda współmałżonka. Takie sytuacje nie przekreślają transakcji, ale warto wiedzieć o nich wcześniej.
2. Dokładnie przeanalizuj księgę wieczystą
Księga wieczysta to jedno z najważniejszych źródeł informacji o nieruchomości.
Nie ograniczam się do sprawdzenia właściciela.
Zawsze analizuję również dział III i IV.
To właśnie tam mogą znaleźć się informacje o ograniczonych prawach do nieruchomości, służebnościach czy hipotekach.
Pamiętam sytuacje, kiedy klienci byli przekonani, że kupują mieszkanie bez żadnych obciążeń. Dopiero analiza dokumentów pokazała, że konieczne będzie wyjaśnienie kilku zapisów przed podpisaniem aktu notarialnego.
Im wcześniej takie kwestie zostaną wyjaśnione, tym spokojniej przebiega cała transakcja.
Zawsze powtarzam klientom, że księga wieczysta potrafi powiedzieć o nieruchomości więcej niż ogłoszenie i zdjęcia.
3. Czy termin podpisania aktu notarialnego jest realny?
To jeden z najczęściej pomijanych elementów.
Bardzo często strony wpisują termin, który wydaje się wygodny, ale nie uwzględnia czasu potrzebnego na uzyskanie decyzji kredytowej, skompletowanie dokumentów czy podpisanie umowy z bankiem.
Jeżeli kupujesz mieszkanie na kredyt, terminy powinny być dostosowane również do procedur bankowych.
Dobrze przygotowana umowa daje obu stronom komfort i ogranicza ryzyko niepotrzebnych aneksów.
Jako pośrednik nieruchomości często powtarzam klientom, że negocjacje nie kończą się na cenie. Bardzo często równie ważne są zapisy umowy, termin wydania mieszkania czy sposób usunięcia drobnych usterek. To właśnie takie szczegóły później decydują o tym, czy cały proces przebiega spokojnie
4. Zadatek czy zaliczka?
Te dwa pojęcia bardzo często są używane zamiennie.
A to nie jest to samo.
Zadatek pełni funkcję zabezpieczenia wykonania umowy i w określonych sytuacjach może zostać zatrzymany lub zwrócony w podwójnej wysokości.
Zaliczka ma zupełnie inny charakter – co do zasady podlega zwrotowi, jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku.
Dlatego warto wiedzieć, co podpisujemy i jakie konsekwencje niesie wybrana forma rozliczenia.
Jeśli nie wiesz jaki wysoki powinien być Twój wkład własny do kredytu – KLIKJNIJ TUTAJ – i przeczytaj więcej na ten temat.
5. Sprawdź, jakie dokumenty powinien przygotować sprzedający
Im wcześniej zostaną skompletowane wszystkie dokumenty, tym sprawniej przebiega zarówno procedura kredytowa, jak i przygotowanie aktu notarialnego.
W zależności od rodzaju nieruchomości mogą być potrzebne między innymi:
- dokument potwierdzający własność,
- zaświadczenia dotyczące braku zaległości,
- dokumenty ze wspólnoty lub spółdzielni,
- świadectwo charakterystyki energetycznej,
- inne dokumenty wymagane przez bank lub notariusza.
Nie warto zostawiać tego na ostatnią chwilę.
6. Czy umowa jasno określa obowiązki obu stron?
Cena to nie wszystko.
Warto sprawdzić również:
- termin wydania mieszkania,
- termin zapłaty,
- wyposażenie pozostające w lokalu,
- sposób rozliczenia opłat,
- termin usunięcia usterek.
To właśnie tutaj często pojawia się przestrzeń do negocjacji.
Przypomina mi się jedna z ostatnich transakcji, podczas której zauważyliśmy uszkodzoną szybę balkonową.
Jeszcze przed podpisaniem umowy udało nam się uzgodnić ze sprzedającymi, że zostanie wymieniona przed wydaniem mieszkania.
To drobny przykład, ale pokazuje, że negocjacje nie kończą się na cenie.
Jako pośrednik w obrocie nieruchomościami właśnie w takich sytuacjach reprezentujemy interes naszych klientów i pomagamy wypracować rozwiązania satysfakcjonujące obie strony.
Najlepszy moment na rozwiązanie problemu jest wtedy, kiedy jeszcze go nie ma. Dlatego tak wiele uwagi poświęcam przygotowaniu całego procesu, a nie tylko samej umowie.
7. Zastanów się, co stanie się, jeśli transakcja się opóźni
To pytanie warto zadać jeszcze przed podpisaniem umowy.
Pamiętam klientów, którzy zgodzili się na zapis, zgodnie z którym cała cena miała zostać zapłacona w sierpniu, natomiast wydanie mieszkania miało nastąpić dopiero dwa miesiące później.
Dopiero podczas rozmowy uświadomili sobie, że przez ten czas będą jednocześnie spłacać kredyt i opłacać dotychczas wynajmowane mieszkanie.
Czy można było tego uniknąć?
Tak.
Wystarczyło odpowiednio wcześniej przeanalizować harmonogram całej transakcji i spokojnie porozmawiać o zmianie zapisów.
Najwięcej możliwości negocjacji jest wtedy, gdy obie strony naprawdę chcą doprowadzić transakcję do końca. Warto wykorzystać ten moment.
Dlaczego warto przeanalizować umowę przed podpisaniem?
Przez ponad dwadzieścia lat pracy przekonałam się, że większość problemów nie wynika ze złej woli którejkolwiek ze stron.
Najczęściej są efektem pośpiechu, niedopowiedzeń albo przekonania, że „jakoś to będzie”.
Dlatego podczas współpracy z naszymi klientami patrzymy na cały proces, a nie tylko na samą umowę.
Najpierw pomagamy sprawdzić możliwości finansowe i przygotować się do procedury kredytowej.
Później analizujemy dokumenty dotyczące nieruchomości.
Jeżeli prowadzimy klienta również jako pośrednik w obrocie nieruchomościami, wspieramy go także podczas negocjacji warunków zakupu i pomagamy wyłapać zapisy, które warto doprecyzować jeszcze przed podpisaniem.
Dzięki temu klient przechodzi przez kolejne etapy spokojniej i z większym poczuciem bezpieczeństwa.
Dobra decyzja zaczyna się dużo wcześniej niż podpisanie umowy
Podpis pod umową przedwstępną nie powinien być początkiem przygotowań do kredytu hipotecznego.
To raczej moment, w którym cały wcześniejszy plan zaczyna się realizować.
Jeżeli wcześniej sprawdzisz swoją zdolność kredytową, spokojnie przeanalizujesz dokumenty i omówisz warunki zakupu, podpisanie umowy będzie kolejnym naturalnym krokiem, a nie źródłem niepotrzebnego stresu.
Przez ponad 20 lat pracy przekonałam się, że większości problemów można uniknąć. Nie dlatego, że są skomplikowane, ale dlatego, że odpowiednio wcześnie ktoś zwróci uwagę na właściwe pytania.
I właśnie do tego zachęcam wszystkich moich klientów.
Nie spiesz się z podpisem.
Najpierw spokojnie przygotuj cały proces.
Bo dobra decyzja nie zaczyna się od podpisania umowy.
Dobra decyzja zaczyna się od rozmowy.
Potrzebujesz indywidualnego planu zakupu mieszkania?
Każda nieruchomość jest inna. Każda sytuacja finansowa również.
Dlatego podczas konsultacji pomagamy naszym klientom uporządkować cały proces – od sprawdzenia możliwości finansowych i zdolności kredytowej, przez analizę dokumentów, aż po wsparcie przy negocjacjach oraz bezpieczne przejście przez formalności związane z zakupem nieruchomości.
Jeżeli planujesz zakup mieszkania lub domu na kredyt i chcesz spokojnie przygotować się do tej decyzji, zapraszamy do kontaktu. Chętnie pomożemy Ci przejść przez cały proces krok po kroku.
Kolejny krok? Te artykuły pomogą Ci jeszcze lepiej przygotować się do zakupu mieszkania.
Zakup nieruchomości to proces, który składa się z wielu etapów. Jeżeli chcesz spokojnie przygotować się do kolejnych decyzji, zachęcam Cię do lektury również tych artykułów.
Przygotowanie do kredytu hipotecznego – 4 kluczowe kroki oraz lista pytań do doradcy kredytowego
Jeżeli jesteś jeszcze przed pierwszym spotkaniem z pośrednikiem kredytowym, ten artykuł pomoże Ci dobrze się do niego przygotować. Dowiesz się, jakie informacje warto zebrać wcześniej i o co zapytać, aby cały proces przebiegał sprawniej. TUTAJ PRZECZYTASZ ARTYKUŁ
Lista 5 rzeczy, które musisz sprawdzić zanim kupisz nieruchomość
Wybór mieszkania to nie tylko lokalizacja i cena. Sprawdź, jakie elementy warto zweryfikować jeszcze przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie. TUTAJ PRZECZYTASZ ARTYKUŁ
Mieszkanie bez księgi wieczystej – czy można kupić je na kredyt?
Nie każda nieruchomość ma założoną księgę wieczystą. Z tego artykułu dowiesz się, co oznacza taka sytuacja, jakie mogą być jej konsekwencje i kiedy bank może udzielić finansowania. TUTAJ PRZECZYTASZ ARTYKUŁ
Życzę Ci spokojnych decyzji i dobrej lektury kolejnych artykułów z Akademii Dobrych Decyzji.
Pośrednik kredytowy i licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami
